云客股票配资平台www.00025gg.com 周以升:50万亿商业不动产如何破解“紧箍咒”?| 专家在线·一起战“疫”

2020-03-21

原标题:周以升:50万亿商业不动产如何破解“紧箍咒”?| 专家在线·一起战“疫”

作者:海澜

3月20日,正式回应与黑石集团洽谈战略合作的SOHO中国(0410.HK)尾盘跳涨20%。这意味着,尽管当下受疫情影响下,约50万亿规模的中国商业不动产遭遇了人流、客流、现金流的骤然下降的打击,但是中国经济未来的长线发展趋势以及中国商业地产的发展前景,仍然得到了包括黑石集团在内的全球资产买家的青睐。这也意味着,危机之中的中国商业地产,仍然可以寻到未来的生机。

要使中国商业地产从这次危机中复苏,必须要彻底解其戴在头上的“紧箍咒”。在当前刺激消费、复苏经济的大背景下,商业不动产的调控策略究竟应该是偏向“住宅属性”还是“商业实业”属性?围绕地产政策的调整,高和资本执行合伙人周以升先生认为,当前亟需调整不顾细分领域而“一刀切”的房地产调控政策,将商业不动产与住宅调控中解放出来,塑造一个中国“产业X金融”的新生态,成为中国供给侧结构性改革的样板。

“若如此,一个理性的金融生态就此形成,一个良性的消费社会由此形成,一个鼓励实业鼓励匠人精神的社会风气有望从此塑造。”周以升说。

本文将邀请周以升对话金融界,一同探讨如何破解束缚商业地产、重焕活力。

嘉宾简介:周以升,高和资本执行合伙人,商业不动产金融专家,中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问,全联房地产商会商业不动产工作会副会长。

商业不动产“受伤”最重

金融界:请您能否举例说明当前商业不动产在疫情中遇到的困境。

周以升:经营巨亏、债务压力、股本奇缺,是当前商业不动产在疫情中所显示出的岌岌可危的状况。

第一,从宏观上看,中国拥有价值50万亿元的商业物业,按照5%的毛租金收益率,约有2.5万亿的租金。因此若疫情持续一个月所造成的租金收入损失就高达2000亿元。

第二,从中观上看,根据高力国际的数据,新冠抗疫期间,中国线下零售市场客流损失至少八成,餐饮、零售、娱乐等停业达七成。根据普华永道的预测,春节期间,旅游业损失达5000亿元,影视行业损失票房58亿元,餐饮行业损失5000-7000亿元。不仅从情理上,且从合同法上来看,为上述产业提供空间服务的不动产经营者也必将分担最终端商户的损失。

第三,从微观看,商业不动产企业的资金压力和还贷压力陡增。以经营性抵押贷款为例,实操上,大部分物业的贷款还本付息覆盖率在1.1~1.3之间,也就是说年净现金流高于还本付息总额的10%~30%。如果按照新冠疫情的影响为1-3个月的话,以商场为例,如果持有人与租户共进退,物业持有人的净现金流波动将会在8%~24%,相当一部分物业将会处在违约的警戒线上。更严重的是,一旦租户退租造成较多空置,影响深度将会大大加剧,严重后果将会在未来几个月逐步显现。

第四,系统性风险概率加大,所谓“皮之不存,毛将焉附”。中小商户的破产和困难,将会使中小型商业物业持有人面临租金损失和空置率上升,增加年度现金流断裂风险,进一步传到金融机构,从而使资产价格进一步调整,到某一临界点不排除会触发系统性风险。

商业不动产是城市竞争力中的关键环节

金融界:这次疫情的冲击让各界深深体会到商业不动产的重要性。那么城市商业不动产在城市竞争力的培育与发散过程中担任了什么样的角色?

周以升:中国的商业不动产也被称为“公建”,以对应于住宅的“私宅”,包括:商场、酒店、医院物业、长租公寓、办公楼、物流仓储、数据中心、停车场等,是城市中非常重要公共空间。中国经济有赖于城市的高速发展。城市的发展有赖于科技、文旅、消费、物流、医疗等多个产业的均衡增长。商业不动产作为空间载体,其提供的空间服务是上述一切产业的重要生产要素。因此,商业不动产的发展是城市竞争力塑造的根本一环,也是中国经济竞争力重塑的关键一环。

金融界:为什么商业不动产会和住房地产混淆?

周以升:因为都涉及到空间,所以商业不动产从广义上说是房地产的一个细分领域,与住宅地产、产业地产相并列;但从行业属性来讲,它与住宅地产的基本特征完全不一样。商业不动产的本质是以经营为抓手的服务业,属于第三产业。同时,由于其重资产的特点,因此又具有资本属性,必须有金融的支持,当然它也为金融市场提供一种可投资的标的。

由于商业不动产在房地产大类中的占比相对较小,不少业态离生活和个人投资距离较远等原因,我们惯常于将其放在对住宅的认知的阴影之下,因此一提到房价问题就指向整个房地产,一提到房地产调控就扩大为整个房地产的调控,而忽略了商业不动产的存在。

但事实上,住宅地产与商业地产有着本质的不同。住宅地产本质上是一个投资驱动的模型。开发商高价拿地,快速开发并快速销售给个人;个人使用自有资金支付首付,其余通过银行按揭贷款。而银行一方面低成本的吸纳储户存款或者发行理财产品,再以高成本的非标产品给开发商拿地进行融资。而商业地产则在本质上是一个消费、服务、产业驱动型的模型。资产持有方或者运营方通过对物业的精耕细作,不断优化业态、筛选优质的品牌来满足消费者需求。

图片来源:高和资本

不能将住宅调控政策“一刀切”向商业不动产

金融界:您为什么认为现在的房地产调控政策是“一刀切”的政策?这样会对商业不动产造成哪些伤害?

周以升:因为住宅地产和商业不动产本质不同,住宅地产现在的调控总基调是“房住不炒”,这就明确了以“不炒房”为调控着力点的政策,商业不动产回归常态有其政策基础。

第一,从金融贷款政策来看,商业不动产整体额度贷款受制于整个住宅调控,从而造成商业物业贷款额度不足;从产品创新上来说,有助于纾解困难企业、促进行业整合和出清的并购贷款也没有被重视。

处于去杠杆和流动性压力的夹击之下,注入新的股本金几乎是唯一的纾困方案。然而,有动力也有必要配置商业不动产资产的保险资金、社保资金等受制于整体调控的基调,无法合理地配置于商业不动产。而银行的私人银行部门本来可以提供部门股本,然而在调控背景下也采取“政治正确”的态度。为此,商业不动产股本奇缺也就不难理解了。业界已经充分达成共识,公募REITs的推出对中国商业不动产的纾解、对中国金融生态的意义有重要作用,但是至今也是由于和住宅地产一起卷入到调控政策之中,迟迟无法出台。

第二,城市更新的审批政策。以商业物业为抓手的城市更新是重塑城市竞争力的法宝,也是国际大都市竭力关注的内容,本应该受到重视和鼓励。然而,受制于房地产的属性,在改造审批等过程中,监管层不能畅快地给予支持。虽有个别城市在探索审批流程的优化,然而各项法规仍然极不完善。

第三,宏观层面的潜在损失。商业不动产在调控中被“误中副车”,大大抵消了住宅调控的效果。中国房地产的问题是一个系统问题,其调控也应是在全面系统化的平衡和抉择中推进。对商业不动产的一刀切,丧失了利用商业不动产来重塑中国房地产和金融循环的机会。以商业不动产作为基础的“产业-金融”闭环,实际上有望塑造一个健康的生态,可以吸纳淤塞于住宅投资/投机的资金,缓解住宅上涨的压力。

而在现在政策中,对商业不动产潜在增长能力的压制实际上造成了经济和地方财政对住宅开发更大的依赖。同时,压制了中国商业不动产的活力,延缓了本该蓬勃发展的城市空间服务的升级,实际上严重阻碍了中国城市竞争力的塑造。

适合商业不动产的政策是什么?

金融界:您认为应该如何将商业不动产从房地产调控中解放出来?

周以升:建议应明确将“房地产调控”改为“住宅市场调控”,将商业不动产从调控中独立出来。

首先是要重塑共识。中央对于房地产行业过热的调控,以及减少经济对住宅开发过分依赖的政策思路受到了多数的拥护。特别是中央关于“房住不炒”的定位很清楚,仅仅是指向住宅房地产。当前对散售型商铺的投资投机已经由于严格的信贷政策而几乎绝迹。大宗商业不动产从来就是按照“以租金定价”的逻辑,按照业态位置之不同,毛租金收益率在5%~10%之间,可严格与国际市场对标,非常理性。

第二,应该注重跨部门的高层协调机制。由于房地产政策涉及到人民银行、银保监会、住建部、证监会、发改委、自然资源部、国税总局等部门,跨部门的协调机制至关重要。以公募REITs为例,其必要性几乎已成常识,然而只要有任一监管机构未统一思想,进展就会受阻。

金融界:如果独立出来之后,对于商业不动产应该出台怎样的政策来扶持和管控呢?

周以升:首先从金融政策上来说。从银行角度,将商业不动产贷款额度从房地产总额调控中脱离出来,不进行限定;同时大力鼓励行业重组的并购贷款,鼓励私人银行、理财子公司配置商业不动产;在保险和社保方面,鼓励通过直接或者间接形式进入商业不动产的投融资;在证券市场方面,鼓励不动产资产支持证券,尽快推出公募REITs;在私募基金方面,参考美国黑石、喜达屋等机构,鼓励国内商业不动产股权私募基金的发展,形成市场化专业化的股本,帮助市场出清、整合和发展。

当然,也有观点顾虑商业不动产盘活的资金会被用于住宅开发。这种担忧完全可以通过技术上的措施加以约束,比如资金用途管控、对住宅的信贷配给和发债额度进行调整等,而不能因噎废食。

第二,从税收政策上来说。短期内对抗疫企业进行房产税或所得税等方面的扶助,帮助企业渡过疫情冲击;中长期来看,鼓励市场进行重组、出清和并购整合,纾救困难企业,就并购重组、不良贷款、公募REITs等领域给予更多税收空间。

此外,还要将城市更新优化放在城市竞争力塑造的高度,抓紧全面梳理政策,简化流程,引导市场。鼓励业态调整的合理要求,把简政放权落到实处,提高审批效率。

政策调整可释放15万亿规模市场

金融界:您认为在这样的精准政策之下,会对商业不动产带来怎样的红利?

周以升:据链家的研究,中国商业不动产存量已经高达约50万亿元,相当于住宅存量的20%左右,使中国成为全球仅次于美国的商业不动产市场。假定其租金增速能够与GDP具有同步水平6%左右,按照商业不动产“以租定价”的逻辑,每年潜在的财富效应高达3万亿人民币,相对于目前住宅年度销售额的约20%,一旦上述增长进行资本化,将使商业不动产成为中国经济增长重要的引擎,大大减少对住宅开发的依赖。

可以说,商业不动产租金上涨带来财富效应,其释放取决于证券化。特别是,应积极建设以公募REITs和CMBS为代表的证券化市场。按照美国超过30%的证券化水平,中国商业不动产可以生成15万亿以上的可投资证券。将会大大缓解居民资产配置的需求,减弱对住宅的依赖。

来源:金融界上市公司研究院

(原标题:火币推出“火币云”区块链生态解决方案 支持组织和个人构建数字资产平台)

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